REARP, Lei 15.265 e a atualização do valor do imóvel no Imposto de Renda, como funciona o imposto de 4% no CPF e de 8% no CNPJ, prazo de 90 dias e trava de 5 anos
A Lei 15.265, sancionada em 21 de novembro de 2025, criou o REARP, um regime para atualizar o valor do imóvel no Imposto de Renda a preço de mercado, pagando uma alíquota reduzida agora.
A promessa é simples, trocar parte do futuro ganho de capital imobiliário por uma alíquota menor no presente. No CPF, paga-se 4% sobre a valorização, no CNPJ, a fatura soma 8%, sendo 4,8% de IRPJ e 3,2% de CSLL.
O alerta, porém, é direto, há trava de 5 anos para vender e risco de tributação sobre inflação. A decisão exige conta fina e pressa, o prazo de adesão é de 90 dias a partir da publicação.
As informações constam na Lei 15.265/2025 e no REARP divulgados pelo governo federal.
O que é o REARP e quem pode aderir
O Regime Especial de Atualização e Regulação Patrimonial permite reavaliar imóveis a valor de mercado no IR. A atualização do valor do imóvel no Imposto de Renda reduz a futura base de cálculo do ganho de capital.
Podem aderir pessoas físicas, investidores e empresas, como holdings familiares. O objetivo oficial é dar previsibilidade e antecipar receita, com pacote fiscal estimado em bilhões para reforçar a arrecadação.
Para quem tem patrimônio imobiliário, o REARP é uma forma de planejar tributação, mas impõe condições, custo imediato e cláusulas de barreira que afetam a liquidez do ativo.
A matemática, pagar 4% agora ou até 22,5% depois
No CPF, o REARP cobra 4% sobre a diferença entre o valor de compra e o valor de mercado. Sem REARP, a venda futura paga de 15% a 22,5% de IR sobre o ganho de capital, conforme as faixas.
No CNPJ, a conta do REARP é de 8%, somando IRPJ 4,8% e CSLL 3,2%. Sem a atualização, a venda pela empresa pode alcançar 34% na tributação total efetiva, dependendo do regime e apurações.
Exemplo prático, imóvel comprado por R$ 200 mil, hoje vale R$ 500 mil. A valorização é de R$ 300 mil. No REARP para CPF, o imposto seria de R$ 12.000, já a venda futura, sem REARP, pode gerar R$ 45.000 de IR a 15%.
Simulação rápida, quanto você pagaria
- Base, compra R$ 200.000, mercado R$ 500.000, ganho R$ 300.000
- CPF, REARP 4%, R$ 12.000 agora
- CPF, venda futura 15%, R$ 45.000 depois
- CNPJ, REARP 8%, R$ 24.000 agora
Na prática, o REARP troca imposto maior depois por uma alíquota menor agora. O ponto crítico é a restrição de 5 anos e o efeito da inflação na tal valorização.
A armadilha, trava de 5 anos e imposto sobre inflação
Parte da chamada valorização pode ser apenas correção monetária. Sem ajuste amplo por inflação, o REARP pode tributar a inflação, e não um lucro econômico real.
Há a trava de 5 anos, quem aderir não pode vender o imóvel nesse período. Se vender, perde o benefício, o IR é recalculado como se não houvesse REARP e incidem multas e juros sobre a diferença.
O risco é de liquidez, emergências acontecem e, se precisar vender, a conta sobe. Como resumo, “ou paga barato e fica preso, ou fica livre e paga caro depois”.
Para quem pensa em sucessão e herança, a atualização reduz o ganho de capital futuro, o que pode aliviar o passivo fiscal da família, desde que o horizonte seja de longo prazo.
Veredito, para quem vale a pena e o que fazer em 90 dias
Vale a pena se você não pretende vender por 5 anos, quer reduzir o ganho de capital imobiliário futuro e planeja tributação de imóvel em CNPJ vs CPF com visão de patrimônio.
Não vale a pena se há chance de precisar de caixa, se a valorização foi majoritariamente inflacionária ou se a incerteza sobre o uso do imóvel é alta no curto prazo.
O prazo do REARP é curto, 90 dias. Faça cálculo de imposto do REARP comparando 4% ou 8% agora com as alíquotas de 15% a 22,5% ou de até 34% depois, usando cenários de preço e inflação.
Não decida sozinho, converse com seu contador e seu planejador financeiro, simule cenários e documente a escolha. Você vai aderir ao REARP ou acha que é armadilha, deixe sua opinião nos comentários.
